Am 1. Januar 2024 tritt eine \u00c4nderung des Gesetzes \u00fcber die Besteuerung zivilrechtlicher T\u00e4tigkeiten in Kraft, die den Gro\u00dferwerb von Wohnungen innerhalb einer Wohnanlage durch institutionelle Anleger einschr\u00e4nken soll. Diese \u00c4nderung kann sich insbesondere auf Fonds des privaten Mietsektors (PRS) auswirken, deren T\u00e4tigkeit h\u00e4ufig auf dem Erwerb ganzer Geb\u00e4ude und der anschlie\u00dfenden Vermietung von Wohnraum beruht. Auch Investoren, die Wohnungen in demselben oder in benachbarten Geb\u00e4uden mit der Absicht des Weiterverkaufs erwerben, k\u00f6nnen von den neuen Vorschriften betroffen sein.<\/p>\n
Nach dem neuen Artikel 7a Absatz 1 des Gesetzes \u00fcber die Besteuerung zivilrechtlicher T\u00e4tigkeiten betr\u00e4gt der Steuersatz f\u00fcr einen mit demselben Erwerber abgeschlossenen Vertrag \u00fcber den Verkauf der sechsten und jeder weiteren Wohnung in dem oder den Geb\u00e4uden oder eines Anteils an einer solchen Wohnung 6 %, wenn der Erwerber mindestens sechs Wohnungen<\/u>, die getrennte Immobilien in einem oder mehreren auf demselben Grundst\u00fcck errichteten Geb\u00e4uden darstellen<\/u>, die der Steuer auf Waren und Dienstleistungen unterliegen, oder Anteile an solchen Wohnungen erworben hat.<\/p>\n
Absatz 2 des zitierten Artikels sieht hingegen vor, dass beim Erwerb einer Wohnung, die ein Miteigentum darstellt, durch mehrere Erwerber als Miteigent\u00fcmer die Bestimmung von Absatz 1 auch dann gilt, wenn mindestens einer der Erwerber zu diesem Satz steuerpflichtig ist.<\/p>\n
Mit anderen Worten, die \u00c4nderung besteht darin, den Erwerb des sechsten und jedes weiteren Grundst\u00fccks mit einer erh\u00f6hten PCC-Steuer von 6 % (statt der \u00fcblichen 2 %) zu belasten.<\/u><\/p>\n
Dies ist jedoch nicht das Ende der neuen Belastung f\u00fcr diejenigen, die sechs oder mehr auf einem einzigen Grundst\u00fcck errichtete Einheiten erwerben. Bislang zahlte der K\u00e4ufer der Immobilie entweder die PCC oder die Mehrwertsteuer (die Besteuerung des Gesch\u00e4fts mit der Mehrwertsteuer schloss die Erhebung der PCC-Steuer aus). Mit dem ge\u00e4nderten Artikel 2 Absatz 4 Buchstabe a des Gesetzes \u00fcber die Besteuerung zivilrechtlicher Transaktionen wurde eine Ausnahme von dieser Regel eingef\u00fchrt – der K\u00e4ufer der oben genannten sechs und mehr Einheiten zahlt neben der Mehrwertsteuer auch<\/u> die PCC-Steuer (mit einem erh\u00f6hten Satz von 6 %).<\/p>\n
Es ist jedoch zu beachten, dass die Anwendung des erh\u00f6hten Steuersatzes der PCC-Steuer die Erf\u00fcllung einer Reihe von Bedingungen voraussetzt, die im Gesetz vorgesehen sind.<\/p>\n
Erstens muss es sich bei dem Verkaufsobjekt um Wohnr\u00e4ume handeln (die neuen Vorschriften gelten also nicht f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume).<\/p>\n
Zweitens muss es sich bei den R\u00e4umlichkeiten um getrennte Immobilien handeln (die neuen Vorschriften gelten also beispielsweise nicht f\u00fcr den Kauf eines ganzen Geb\u00e4udes ohne getrennte R\u00e4umlichkeiten durch einen PRS-Fonds).<\/p>\n
Drittens m\u00fcssen sich die R\u00e4umlichkeiten in einem oder mehreren Geb\u00e4uden befinden, die auf einem Grundst\u00fcck gebaut wurden (wenn sich also ein bestimmtes Projekt auf mehreren Grundst\u00fccken mit separaten Grundb\u00fcchern befindet, z\u00e4hlen wir den Pool von 6 R\u00e4umlichkeiten f\u00fcr jedes Grundst\u00fcck separat).<\/p>\n
Viertens gilt die erh\u00f6hte PCC nur f\u00fcr den Verkauf von mehrwertsteuerpflichtigen Wohngeb\u00e4uden (in der Praxis wird sie also haupts\u00e4chlich f\u00fcr den Kauf von Geb\u00e4uden von Bautr\u00e4gern auf dem Prim\u00e4rmarkt gelten).<\/p>\n
F\u00fcnftens muss der Kauf mindestens sechs Einheiten umfassen (die erh\u00f6hte PCC wird auf den Kauf der sechsten und jeder weiteren Einheit erhoben).<\/p>\n
Sechstens und letztens muss bei allen Transaktionen die Identit\u00e4t der Verkaufsparteien gegeben sein (gleicher K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer).<\/p>\n
Die eingef\u00fchrten \u00c4nderungen werden h\u00f6chstwahrscheinlich dazu f\u00fchren, dass Investitionen diversifiziert werden und sich PRS-Fonds und institutionelle Anleger auf eine geringere Anzahl von Einheiten in verschiedenen Projekten (oder zumindest auf verschiedene Objekte innerhalb eines Projekts) konzentrieren.<\/p>\n
Sollten Sie weitere Fragen oder Bedenken haben oder \u00fcberpr\u00fcfen wollen, ob Sie in Ihrer speziellen Situation Gefahr laufen, mit einer erh\u00f6hten PCC belastet zu werden, k\u00f6nnen Sie uns gerne kontaktieren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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