1 stycznia 2024 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, która w założeniu ma ograniczyć hurtowy zakup mieszkań w ramach jednej inwestycji przez inwestorów instytucjonalnych. Jej skutki mogą więc odczuć w szczególności fundusze PRS (Private Rented Sector), których działalność opiera się często na nabywaniu całych budynków, a następnie wynajmie powierzchni mieszkaniowej. Nowe przepisy mogą również uderzyć w inwestorów, którzy kupują mieszkania w tym samym lub w sąsiednich budynkach z zamiarem ich dalszej odsprzedaży.

Zgodnie z nowym art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Ustęp 2 przywołanego artykułu stanowi natomiast, że jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.

Innymi słowy, zmiana polega na obciążeniu nabycia szóstego i każdego następnego lokalu podwyższonym podatkiem PCC na poziomie 6% (zamiast standardowych 2%).

To jednak nie koniec nowych obciążeń dla nabywających sześć i więcej lokali wybudowanych na jednej nieruchomości  gruntowej. Do tej pory kupujący nieruchomość płacił albo podatek PCC albo VAT (opodatkowanie transakcji podatkiem VAT wyłączało naliczenie podatku PCC). Znowelizowany art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadził wyjątek od tej zasady  – kupujący wspomniane sześć i więcej lokali, poza podatkiem VAT, zapłaci jednocześnie podatek PCC (w podwyższonej stawce 6%).

Należy jednak pamiętać, że zastosowanie podwyższonej stawki podatku PCC wymaga spełnienia szeregu warunków przewidzianych w ustawie.

Po pierwsze, przedmiotem sprzedaży musi być lokal mieszkalny (nowe zasady nie obejmują więc lokali usługowych).

Po  drugie, lokale muszą być odrębnymi nieruchomościami (nowe zasady nie obejmą więc np. wykupienia całego budynku bez wyodrębnionych lokali przez fundusz PRS).

Po trzecie, lokale muszą znajdować się w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej (jeżeli więc dana  inwestycja jest zlokalizowana na kilku nieruchomościach z odrębnymi księgami wieczystymi, to pulę 6 lokali będziemy liczyć dla każdej nieruchomości osobno).

Po czwarte, podwyższony PCC dotyczy tylko sprzedaży lokali mieszkalnych opodatkowanej VAT (w praktyce więc będzie dotyczył przede wszystkim nabycia lokali od deweloperów na rynku pierwotnym).

Po piąte, zakup musi dotyczyć przynajmniej sześciu lokali (podwyższony PCC jest pobierany od zakupu szóstego lokalu i kolejnych).

Po szóste wreszcie, musi istnieć tożsamość stron sprzedaży przy wszystkich transakcjach (ten sam kupujący i sprzedający).

Wprowadzone zmiany wymuszą najprawdopodobniej dywersyfikację inwestycji i skupienie się funduszy PRS oraz inwestorów instytucjonalnych na mniejszej liczbie lokali w różnych inwestycjach (lub co najmniej na różnych nieruchomościach w ramach jednej inwestycji).

W przypadku dalszych pytań, wątpliwości lub potrzeby weryfikacji, czy w konkretnej sytuacji zachodzi ryzyko obciążenia podwyższonym PCC, zapraszamy serdecznie do kontaktu.