W Ministerstwie Rozwoju i Technologii opracowany został projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, który obecnie znajduje się na etapie uzgodnień międzyresortowych.

Projekt ustawy ma na celu zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. W ocenie autorów projektu podaż ta jest obecnie zbyt niska, co stanowi barierę dla rozwoju rynku nieruchomości. Bez podjęcia działań zmierzających  do skutecznego rozwiązania tego problemu obserwować  będziemy dalszy spadek dostępności gruntów i w efekcie dynamiczny wzrost cen gruntów i mieszkań.

Najistotniejsze rozwiązania, jakie wprowadza projekt ustawy, polegają na:

1. zmianie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w ten sposób, że zniesione zostaną ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Do tej pory wolne od ograniczeń było zbywanie nieruchomości rolnych przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne oraz zbywanie nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu tzw. ustawy lex developer.

W praktyce jednak wciąż wiele obszarów w miastach  nie ma uchwalonych planów miejscowych, zaś liczba inwestycji realizowanych na podstawie lex developer jest stosunkowo niewielka, przez co wciąż wiele nieruchomości rolnych na terenie miast nie mogło być przedmiotem wolnego obrotu, nawet jeżeli w rzeczywistości nie służyły one produkcji rolnej i pozostawały jednie nieużytkami.

Dzięki omawianej zmianie, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie będą miały w ogóle zastosowania do nieruchomości rolnych położonych w graniach administracyjnych miast. Tym samym, usunięta zostanie istotna bariera w procesie urbanizacji na obszarach miejskich.

2. zmianie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w ten sposób, że przywrócona zostanie możliwość oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego (możliwość ta została wyłączona w 2018 r., a teraz ma ponownie powrócić).

W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste będzie można zastrzec, że prawo użytkowania wieczystego nie ulegnie przekształceniu w prawo własności w  określonym czasie lub bezterminowo (bez  takiego zastrzeżenia użytkowanie wieczyste gruntu niezabudowanego, oddanego po wejściu ustawy w życie, ulegnie przekształceniu we własność z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania).

Przyjęte rozwiązanie należy ocenić pozytywnie, ponieważ ograniczenie przyjęte w 2018 r. niezasadnie hamowało naszym zdaniem realizację inwestycji mieszkaniowych na gruntach Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, a teraz na powrót podmioty publiczne będą mogły oddawać grunty w użytkowanie wieczyste w celu realizacji takich przedsięwzięć oraz zachować kontrolę na sposobem zagospodarowania nieruchomości, co będzie stanowiło instrument prowadzenia polityki mieszkaniowej;

3. wprowadzeniu moratorium na pobieranie renty planistycznej. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrośnie, a właściciel lub użytkownik wieczysty dokona zbycia tej nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobierze jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta nazywana jest zwyczajowo rentą planistyczną.

Taka regulacja sprzyja w oczywisty sposób odraczaniu procesu sprzedaży nieruchomości – właściciele zachowują się pasywnie i czekają na upływ 5 lat po uchwaleniu planu miejscowego, aby uniknąć naliczenia opłaty planistycznej, co „zamraża” obrót wieloma gruntami, dla których uchwalono nowy lub zmieniono na korzystniejszy dotychczasowy plan miejscowy.

Autorzy projektu przewidują natomiast, że renty planistycznej nie będzie się pobierać w przypadku zbycia nieruchomości, które nastąpiło w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie ustawy. Takie rozwiązanie będzie więc nagradzać szybką sprzedaż nieruchomości po wejściu w życie ustawy.

Projekt ustawy wprowadza również istotną zmianę proceduralną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Chociaż nie ma ona bezpośredniego wpływu na zwiększenie podaży gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, to ma przyczynić się w swoim założeniu do ukrócenia praktyki składania przez sąsiadów odwołań od decyzji o pozwoleniu na budowę bez głębszego uzasadnienia ani argumentów – tylko po to aby torpedować niechcianą inwestycję.

Do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane ma bowiem zostać dodany nowy art. 10b, zgodnie z którym odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie ustawy Prawo budowlane ma zawierać konkretne zarzuty odnoszące się do decyzji lub postanowienia, zakres żądania oraz dowody na poparcie tego żądania.

Podsumowując, proponowane zmiany oceniamy pozytywnie – po części zresztą nie wprowadzają one nowych rewolucyjnych rozwiązań, a jedynie usuwają niecelowe ograniczenia wprowadzone w ostatnich 9 latach, aby odblokować zamrożony potencjał wielu nieruchomości, co w założeniu ma – jeżeli nie ograniczyć to chociaż zahamować – wzrost cen gruntów i mieszkań.

Ponadto, korzystnie należy też odnieść się do zaostrzonych wymogów co do odwołań w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę – w praktyce dochodzi bowiem do wnoszenia niezasadnych odwołań (nierzadko niepopartych żadnymi merytorycznymi argumentami ani dowodami), a planowane zmiany mogą pomóc w ograniczeniu tego zjawiska.