21 maja 2025 r. Sejm przyjął poprawki Senatu do ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (znanej medialnie jako „ustawa o jawności cen mieszkań”) i przekazał ustawę do podpisu Prezydentowi.

Podstawowym założeniem ustawy jest obowiązkowe informowanie przez dewelopera na swojej stronie internetowej oraz specjalnym rządowym portalu (dane.gov.pl) – przez cały okres sprzedaży – o: (i) cenie za 1 m2 oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, (ii) cenie pomieszczeń przynależnych, jeżeli nie jest ona uwzględniona w cenie lokalu lub domu (np. cenie piwnicy, komórki lokatorskiej, garażu), (iii) innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży.

Dane będą musiały być aktualizowane co 24 godziny, a naruszenie powyższych obowiązków będzie stanowiło praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, za którą kary  będzie mógł nakładać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Publikowanie cen będzie miało znaczenie nie tylko czysto informacyjne. Ustawa przewiduje, że w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca będzie miał prawo do żądania zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości po cenie dla niego najkorzystniejszej.

W zamyśle ustawodawcy proponowane zmiany mają poprawić pozycję negocjacyjną potencjalnych nabywców, którzy obecnie mają trudności z  uzyskiwaniem informacji o cenach oferowanych przez deweloperów lokali lub domów jednorodzinnych. Informacje takie nie są w większości podawane  w  reklamach czy ogłoszeniach, a poznanie ceny wymaga często spotkania w biurze dewelopera. Według ustawodawcy problemem są również  niepełne informacje udzielane przez deweloperów, którzy we wstępnych rozmowach z klientami mogą nie wskazywać klientowi na dodatkowe opłaty wymagane w związku z zawarciem umowy.

Sam kierunek zmian należy ocenić pozytywnie, ponieważ przyjęte rozwiązania zwiększą  transparentność na rynku i umożliwią potencjalnym nabywcom szybsze i prostsze porównanie ofert. Gdy jednak zagłębić się w szczegóły, to okazuje się, że ustawa nie jest do końca dopracowana – wiele przepisów zostało sformułowanych w sposób ogólnikowy albo niejednoznaczny, co może powodować problemy interpretacyjne.

Wystarczy choćby wspomnieć, że projekt ustawy uchwalony przez Sejm przed poprawkami Senatu zawierał błąd (brak słowa „odpowiednio”), który powodował, że obowiązku informowania o cenach nie stosowało się do sprzedaży lokali w dopiero realizowanych budynkach, tylko do sprzedaży już  gotowych lokali (co według danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich stanowiło jedynie 12% rynku pierwotnego). Innymi słowy, obowiązki wprowadzane ustawą były pozorne, ponieważ nie obejmowały 88% transakcji na rynku pierwotnym!

Ten akurat błąd został poprawiony przez Senat, natomiast wciąż pozostały inne potencjalne problemy natury praktycznej – w tym w szczególności dotyczące roszczenia nabywcy z nowego art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej (tj. roszczenia o zawarcie umowy po cenie najkorzystniejszej w razie różnicy pomiędzy ceną podaną, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy). Ustawa nie wyjaśnia co oznacza „cena najkorzystniejsza”, tym bardziej że deweloper przez cały okres sprzedaży ma obowiązek aktualizowania cen raz na dobę (czy jest to np. historycznie najniższa z cen podanych w tym czasie na stronie internetowej)?  Ponadto, samo roszczenie nabywcy może być trudne do wyegzekwowania, ponieważ jeżeli deweloper nie zgodzi się na zawarcie umowy po cenie najkorzystniejszej, to nabywcy pozostaje jedynie wieloletni proces sądowy o zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy o określonej treści.

Również i na deweloperów czekają ryzyka – niektóre obowiązki ustawowe nie są do końca precyzyjne i dają pewne pole do interpretacji, a tymczasem sankcja za ich naruszenia jest bardzo dotkliwa – UOKiK może nałożyć karę aż do 10% rocznego obrotu dewelopera.

W rezultacie pomimo kierunkowo pozytywnej regulacji, mamy do czynienia z kolejnym aktem prawnym, który w naszej ocenie, ze względu na swoje niedociągnięcia legislacyjne, będzie w przyszłości generował problemy prawne.