Am 1. Januar 2024 tritt eine Änderung des Gesetzes über die Besteuerung zivilrechtlicher Tätigkeiten in Kraft, die den Großerwerb von Wohnungen innerhalb einer Wohnanlage durch institutionelle Anleger einschränken soll. Diese Änderung kann sich insbesondere auf Fonds des privaten Mietsektors (PRS) auswirken, deren Tätigkeit häufig auf dem Erwerb ganzer Gebäude und der anschließenden Vermietung von Wohnraum beruht. Auch Investoren, die Wohnungen in demselben oder in benachbarten Gebäuden mit der Absicht des Weiterverkaufs erwerben, können von den neuen Vorschriften betroffen sein.

Nach dem neuen Artikel 7a Absatz 1 des Gesetzes über die Besteuerung zivilrechtlicher Tätigkeiten beträgt der Steuersatz für einen mit demselben Erwerber abgeschlossenen Vertrag über den Verkauf der sechsten und jeder weiteren Wohnung in dem oder den Gebäuden oder eines Anteils an einer solchen Wohnung 6 %, wenn der Erwerber mindestens sechs Wohnungen, die getrennte Immobilien in einem oder mehreren auf demselben Grundstück errichteten Gebäuden darstellen, die der Steuer auf Waren und Dienstleistungen unterliegen, oder Anteile an solchen Wohnungen erworben hat.

Absatz 2 des zitierten Artikels sieht hingegen vor, dass beim Erwerb einer Wohnung, die ein Miteigentum darstellt, durch mehrere Erwerber als Miteigentümer die Bestimmung von Absatz 1 auch dann gilt, wenn mindestens einer der Erwerber zu diesem Satz steuerpflichtig ist.

Mit anderen Worten, die Änderung besteht darin, den Erwerb des sechsten und jedes weiteren Grundstücks mit einer erhöhten PCC-Steuer von 6 % (statt der üblichen 2 %) zu belasten.

Dies ist jedoch nicht das Ende der neuen Belastung für diejenigen, die sechs oder mehr auf einem einzigen Grundstück errichtete Einheiten erwerben. Bislang zahlte der Käufer der Immobilie entweder die PCC oder die Mehrwertsteuer (die Besteuerung des Geschäfts mit der Mehrwertsteuer schloss die Erhebung der PCC-Steuer aus). Mit dem geänderten Artikel 2 Absatz 4 Buchstabe a des Gesetzes über die Besteuerung zivilrechtlicher Transaktionen wurde eine Ausnahme von dieser Regel eingeführt – der Käufer der oben genannten sechs und mehr Einheiten zahlt neben der Mehrwertsteuer auch die PCC-Steuer (mit einem erhöhten Satz von 6 %).

Es ist jedoch zu beachten, dass die Anwendung des erhöhten Steuersatzes der PCC-Steuer die Erfüllung einer Reihe von Bedingungen voraussetzt, die im Gesetz vorgesehen sind.

Erstens muss es sich bei dem Verkaufsobjekt um Wohnräume handeln (die neuen Vorschriften gelten also nicht für Geschäftsräume).

Zweitens muss es sich bei den Räumlichkeiten um getrennte Immobilien handeln (die neuen Vorschriften gelten also beispielsweise nicht für den Kauf eines ganzen Gebäudes ohne getrennte Räumlichkeiten durch einen PRS-Fonds).

Drittens müssen sich die Räumlichkeiten in einem oder mehreren Gebäuden befinden, die auf einem Grundstück gebaut wurden (wenn sich also ein bestimmtes Projekt auf mehreren Grundstücken mit separaten Grundbüchern befindet, zählen wir den Pool von 6 Räumlichkeiten für jedes Grundstück separat).

Viertens gilt die erhöhte PCC nur für den Verkauf von mehrwertsteuerpflichtigen Wohngebäuden (in der Praxis wird sie also hauptsächlich für den Kauf von Gebäuden von Bauträgern auf dem Primärmarkt gelten).

Fünftens muss der Kauf mindestens sechs Einheiten umfassen (die erhöhte PCC wird auf den Kauf der sechsten und jeder weiteren Einheit erhoben).

Sechstens und letztens muss bei allen Transaktionen die Identität der Verkaufsparteien gegeben sein (gleicher Käufer und Verkäufer).

Die eingeführten Änderungen werden höchstwahrscheinlich dazu führen, dass Investitionen diversifiziert werden und sich PRS-Fonds und institutionelle Anleger auf eine geringere Anzahl von Einheiten in verschiedenen Projekten (oder zumindest auf verschiedene Objekte innerhalb eines Projekts) konzentrieren.

Sollten Sie weitere Fragen oder Bedenken haben oder überprüfen wollen, ob Sie in Ihrer speziellen Situation Gefahr laufen, mit einer erhöhten PCC belastet zu werden, können Sie uns gerne kontaktieren.